L’immobilier et le contrat d’assurance-vie : une alternative intéressante

Dans un contexte de taux d’intérêts extrêmement bas, les épargnants sont à la recherche de rendements plus importants que ce que n’offrent actuellement les fonds en euros. Les contrats en unités de compte de l’assurance-vie luxembourgeoise proposent une gamme très étendue de placements et supports qui s’apparentent à d’intéressantes alternatives aux produits de taux.
Intégrer de l’immobilier dans une assurance-vie constitue une de ses alternatives. L’immobilier dispose en effet d’une rentabilité attrayante et d’une fiscalité attractive en fonction du pays de résidence du preneur. La proportion d’investissements en immobilier est cependant déterminée par le type de contrat et en raison des contraintes de liquidité liées à ces actifs.

Les règles des lettres circulaires du Commissariat aux Assurances

Dès 2008, via sa lettre circulaire 08/1, le régulateur luxembourgeois a introduit de nouveaux actifs admissibles en tant que supports aux contrats tels que les fonds alternatifs et immobiliers. Les parts qu’il est possible d’acquérir sont cependant limitées car elles sont moins liquides que les OPCVM.
Les compagnies d’assurance-vie peuvent donc proposer ces fonds immobiliers dans leur gamme de fonds externes. L’annexe 2 des lettres circulaires 08/1 et 15/3 fixent le cadre de leur utilisation par rapport à la valeur totale de chaque contrat.
Les fonds immobiliers sont également apparus dans le catalogue d’actifs admissibles au sein de fonds internes collectifs (FIC) et fonds internes dédiés (FID). La limite d’exposition à ces actifs est déterminée par la classification du souscripteur, à la fois définie en fonction des montants de sa prime et de sa fortune globale et établie officiellement par la lettre circulaire 15/3 du Commissariat aux Assurances. Pour les fonds de type C et D, aucune limite globale, ni par émetteur, n’est imposée par le Commissariat aux Assurances. La catégorie C concerne les souscripteurs investissant un minimum de 250 000,00 € dans l’ensemble de leurs contrats auprès de la compagnie d’assurance et déclarant posséder une fortune en valeurs mobilières supérieure ou égale à 1 250 000,00 €. La catégorie D, quant à elle, comprend les souscripteurs investissant un minimum de 1 000 000,00 € dans l’ensemble de leurs contrats auprès de la compagnie d’assurance et déclarant posséder une fortune en valeurs mobilières supérieure ou égale à 2 500 000,00 € ¹. 

Investir via des sociétés immobilières non-cotées

L’exposition à l’immobilier peut également s’opérer via des investissements dans des sociétés immobilières non cotées. Ces actifs immobiliers sont en effet admissibles dans un FIC ou un FID, mais encore une fois dans les limites fixées par l'annexe 1 de la lettre circulaire 15/3 du Commissariat aux Assurances. Un épargnant pourrait donc décider de transférer à son FID les parts qu’il détient dans sa société familiale, société qui inclurait entre autres son patrimoine immobilier. Dans ce cas, un avantage notable de la règlementation luxembourgeoise s’avère la possibilité faite au preneur d’assurance, ou aux bénéficiaires de contrats, de récupérer la créance envers la compagnie d’assurance-vie luxembourgeoise (parts de sa société familiale transférée au FID) en nature. Ceci évite de devoir liquider ou démanteler la société au terme du contrat.
Ces quelques exemples montrent que les possibilités de profiter des avantages d’un investissement immobilier à travers un contrat d’assurance-vie luxembourgeois sont nombreuses, tout en respectant les limites de la lettre circulaire 15/3 du Commissariat aux Assurances et les règles en vigueur dans les pays de résidence des preneurs d’assurance.

¹ Lettre circulaire 15/3 du Commissariat aux Assurances : http://www.caa.lu/fr/documentations/circulaires